Беларус строил резиденции в Дроздах и на Рублевке, а теперь возводит дома под Варшавой
7 декабря 2025 в 1765134300
MOST
Когда Евгений Мазынский впервые привез партнера на участок под Варшавой, там не было ни дороги, ни света - только мокрая глина и лесополоса. «Это будет дом», - сказал он. «Опять начинаешь», - усмехнулся партнер. Евгений действительно «опять начинал». В 25 лет он открыл свою первую строительную фирму в Минске. В 26 уехал в Москву - занимался ремонтом частных квартир, в том числе созданием премиальных интерьеров. После 35 запустил модульные квартиры «под ключ». А в 41 приехал в Польшу и снова начал с нуля - оформил компанию и взялся строить дома под Варшавой. Но фактически последние двадцать лет он делает одно и то же - смотрит на пустое место и уверенно говорит: «Из этого выйдет что-то хорошее». MOST поговорил с Евгением Мазынским о том, как работает стройка в Польше, что его удивило в этой стране и почему он снова начал все с нуля.
Первый дом в Польше
Первым проектом Евгения в Польше стал дом в Русце - небольшом районе в восьми километрах от Варшавы. В начале 2023 года мужчина купил здесь два участка через свою компанию BMG Group sp. z o.o., которую открыл несколькими месяцами ранее. Тихое место, зеленая зона, удобный выезд на столицу - Евгений сразу увидел потенциал локации.
- Я привык начинать с пустого участка - в каждой новой стране и в каждом проекте. Главное - увидеть дом там, где его пока нет, - говорит Евгений.
Каждый участок площадью около 1200 кв. метров обошелся ему примерно в 450 тыс. злотых (около 124 тыс. долларов).
Чтобы ускорить процесс, Евгений отказался от индивидуального архитектурного проекта и купил готовый из каталога. Такой вариант стоил около 5,5 тыс. злотых вместо 35−40 тыс. за разработку с нуля и уже имел все необходимые печати архитекторов. Это позволило подготовить документацию всего за два месяца и быстрее перейти к стройке.
Строительство первого дома заняло 6−7 месяцев. Но выставить его на продажу получилось только в начале 2025 года - получение разрешений затянулось дольше, чем ожидалось. Евгений выставил цену 1,7 млн злотых (около 470 тыс. долларов), это позволяло заработать около 500 тыс. злотых - отличный результат для среднего сегмента.
Вечером объявление появилось на порталах, а утром у Евгения было уже шесть потенциальных клиентов. Интерес вызывала планировка: три спальни, кабинет, большая гостиная - «дом, который подходит семье, а не только для красивых фото».
Но неожиданной преградой стали соседи за забором - свадебный зал. Он смущал часть покупателей из-за возможного шума. За два месяца дом посмотрели больше 60 раз, но покупать не решались.
Попал в десятку, но сам себе подставил подножку
Ситуация изменилась, когда появились сразу три серьезных покупателя. Один из них - молодой айтишник из Гданьска - знал этот свадебный зал и заявил, что он его не смущает: в следующем году здесь свадьбу брата празднуют.
Именно тогда Евгений допустил ошибку, которую теперь вспоминает почти с улыбкой. Чтобы выделиться на рынке, он решил продать дом без разводки электрики и сантехники, предлагая сделать все «под клиента». Айтишник захотел максимум - 35 розеток, шесть точек света, дизайнерский проект. Работы растянулись на два месяца, хотя дом можно было продать сразу - ипотечный кредит у покупателя был одобрен.
- Я хотел сделать не как все. И попал в десятку - всем было интересно. Но в этом месте я сам себе подставил подножку, - признается Евгений.
Тем не менее первый дом продался «с плюсом». Он стал не только стартом бизнеса в новой стране, но и уроком, как работает польский рынок и чего на самом деле ждут клиенты.
С третьим участком тактика была совсем другой. Строительство дома на продажу - уже на севере Варшавы, в сторону Легионово. Участок небольшой - 850 кв. метров, под традиционный одноэтажный проект. Это тест низкобюджетного сегмента: участок за 260 тыс. злотых, строительство - примерно за 450−500 тыс., продажа - около 1 млн злотых (около 275 тыс. долларов). Особенность - решение продавать дом почти готовым к проживанию: с отделкой кухни и санузлов, что в Польше делают редко. Это еще одна попытка «войти с нового угла» и проверить, чего действительно хотят покупатели.
Кто такой Евгений Мазынский и как он оказался в Польше
Евгений Мазынский - сын заслуженного деятеля искусств Беларуси, режиссера Валерия Мазынского, и отец троих детей - двух девочек и мальчика.
В 41 год, в 2022 году, после начала войны в Украине, он счел, что оставаться в Беларуси или России небезопасно. В его компаниях были украинские партнеры, которых начали «прижимать», а сам Евгений - человек с беларусским и российским паспортами - рисковал оказаться в ситуации, когда любое неверное решение могло обернуться последствиями.
- Я понимал, что будут дергать. А потом близкий к российскому Минобороны клиент прямо сказал: «Раз уехал в страну НАТО, лучше не возвращаться», - вспоминает Евгений.
Он уехал один. Жена осталась в Москве доучиваться в МГУ. В Польше он оказался практически без плана - «с генерацией идей», как он сам это называет, и желанием понять рынок. Польшу он выбрал из-за языка, который легче осваивать, зная беларусский. А беларусский всю жизнь был языком общения с отцом.
- Польский сам пришел. Ошибки, конечно, есть, но они меня не смущают, - говорит Евгений.
Облегчить жизнь беларусам
Открыв компанию в Польше, Евгений первые месяцы делал ремонты для знакомых - брался за небольшие объекты, но с характером, например цветочный бар Iris Flowers Atelier в Броварах и несколько эффектных квартир. Через полгода почувствовал, что ремонтный рынок понятен, и решил перейти к тому, что всегда интересовало больше всего, - строительству и продаже домов.
Дело не только в амбициях. В Польше он увидел окно возможностей: спрос на загородные дома растет, цены на землю в пригородах Варшавы стабильны, а проекты площадью 100−200 кв. метров востребованы и имеют понятную экономику.
Чтобы облегчить жизнь беларусам, которые хотят строить в Польше, Евгений создал отдельную компанию, занимающуюся оформлением разрешений и резервированием участков. Это типичная практика в стране, но иностранцы разрешения на покупку земли ждут 3−6 месяцев, а без локальных специалистов процесс растягивается.
Что нужно знать о польском рынке домов
Польский рынок частных домов отличается от беларусского и российского прежде всего тем, что здесь главным фактором стоимости становится земля. В пригородах Варшавы хороший участок редко стоит меньше 600 злотых за кв. метр, а ближе к столице цена легко превышает тысячу. Евгений это почувствовал сразу: две трети бюджета проекта уходит не в бетон, а в почву под домом.
Вторая особенность - спрос. Поляки все чаще выбирают небольшие, энергоэффективные дома площадью 70−120 кв. метров. Компактность здесь не минус, а норма. И проекты Евгения в диапазоне 100−200 кв. метров как раз попадают в этот сегмент семейного покупателя, который ищет отдельный дом, но не огромные площади.
Третье - коммуникации и нормы. Подключение газа может занять полтора года, электричества - месяцы, и именно эти сроки часто определяют весь календарь стройки. К тому же в 2026 году вступят новые технические условия - они увеличат себестоимость примерно на 10−15%. Евгений уже планирует, как адаптировать проекты под новые требования.
Все эти особенности он почувствовал буквально при строительстве первого дома: дорогая земля, высокая конкуренция за семейного покупателя, затяжное проведение коммуникаций и необходимость проектировать так, чтобы через год-два дом все еще соответствовал новым стандартам.
Но все это, говорит он, не мешает строить, а просто задает другие правила игры. И именно по этим правилам он сейчас учится работать как локальный девелопер, а не приезжий строитель.
Работа в Беларуси и России дала огромную школу
В польские проекты Евгений привносит опыт строительства в Беларуси и России. Его профессиональная история началась в 2004 году в компании IMO в Дзержинске, где он учился всему - от снабжения до работы с крупными заказчиками: «Белтрансгазом», «Белагропромбанком», «Росбанком».
В 25 лет Евгений открыл свою первую строительную фирму и с того момента передвигался между Минском и Москвой, работая с домами, квартирами, офисами, коммерческими объектами. Его компания строила и рестораны «Суши Весла», и пироговые «Штолле», и частные дома в Дроздах, Семково и в районе Минского моря. В Минске он стал партнером телевизионного проекта «Под ключ» на канале «Беларусь 1» и реализовал десятки квартир в жилом комплексе D-3.
В Москве он занимался сложными частными резиденциями премиального сегмента - на Рублевке, в Сосновом Бору, в гольф-клубе «Пестово». Там же появилась его самая амбициозная идея - квартирные модульные системы - полностью готовые комплектации для пустых квартир. Клиент приходил один раз, выбирал стиль и возвращался в полностью готовый дом: с мебелью, шторами, картинами и даже халатом. В Москве проект заморозился после того, как власти обязали застройщиков сдавать квартиры с ремонтом.
Несмотря на успешные годы до эмиграции, Евгений не жалеет ни о решении уехать, ни о том, что пришлось начинать все заново.
- Я был готов. Работа в Беларуси и России дала мне огромную школу. Но это были циклы, которые закончились. Иногда надо построить новый дом в новой стране с нуля, - улыбается он.
Польша - как база, другие страны Европы и США - как будущее
Для Евгения Польша не конечная точка, а очередной цикл, в котором он делает то, что умеет лучше всего, - начинает с нуля. Не так давно он вышел на американский рынок. Через давнего друга-мебельщика из Сан-Франциско познакомился с заказчиком, которому поставил первые алюминиевые окна польского производства.
Проект, казалось, был обречен на провал: поляки перепутали контейнер, поставка задержалась на месяцы, а США внезапно ввели 50%-ную пошлину на алюминий. Но Евгений не только удержал клиента. Он разобрался в сложной логистике и в таможенных правилах так, что теперь готовится открыть в США собственную компанию. Его план - поставлять европейские окна, строить дома и делать дизайн-проекты в сегменте, который, по его словам, «отстает от европейских технологий на поколение».
- У них дома, как у трех поросят. Огромные деньги, а технологии на поколения ниже европейских, - говорит Евгений.
Примерно в то же время появилось и второе направление - реставрационные проекты в Европе. Год назад его команда из шести беларусских строителей за полгода восстановила старое шато на юге Франции, рядом с Перпиньяном - 49 гектаров земли, строение возрастом около 150 лет. Внутри дворца рабочие нашли надписи мастеров 1907 года - «приветы» из прошлого.
Проект вдохновил Евгения на новую идею: покупать заброшенные усадьбы в Польше, Германии, Франции, Италии и превращать их в пространство для аренды IT-компаниями - места для тимбилдингов и корпоративных ретритов.
- Мы во Франции увидели, что качество беларусских строителей - в разы выше. Испанцы, португальцы, албанцы работают дешево, но плохо. А беларусы - впереди планеты всей. Это можно капитализировать, - говорит Евгений.
С какими проблемами сталкиваются строители в разных странах
Стройка - это всегда испытание. Евгений прошел три совершенно разные системы: беларусскую, российскую и польскую. И говорит, что в каждой - свои преграды, свои правила игры и свой уровень хаоса.
Польша: медленно, бюрократично, но предсказуемо
Первые трудности в Польше начались уже на этапе разрешений. Как иностранец, Евгений столкнулся с тем, что покупка земли требует отдельного разрешения, а получение документов на строительство легко превращается в бесконечный цикл исправлений. Он быстро понял, что без местных экспертов не обойтись, и нанял «архитектурных дедов» - бывших сотрудников староств, которые за 12 тыс. злотых взяли на себя весь процесс согласований - от GPS-обмеров до ввода в эксплуатацию.
Материалы и техника в Польше дороже, чем в Беларуси, - аренда трактора или бульдозера, например, в 2−3 раза. Но при этом качество самих материалов выше: бетон - стабильнее, заводские смеси - лучше, утеплители - энергоэффективнее. Технологии рассчитаны на европейские нормы энергосбережения.
В первом польском доме Евгений по привычке сделал фундамент «по-беларусски» - излишне усилил его, как принято на родине, где грунты промерзают глубже. Уже позже стало ясно: в Польше это не требуется, промерзание почти отсутствует и такие вложения не дают пользы. Теперь фундаменты он делает проще, быстрее и примерно на 30% дешевле, но при этом полностью в рамках местных норм.
Беларусь: скорость - выше, качество материалов - ниже, но система понятная
В Беларуси все было быстрее - поставки, согласования, работа бригад. Но качество материалов уступало: бетон - хуже, утепление - тоньше, системы энергосбережения - слабее. Все строилось «по советским нормам», с гигантским запасом прочности: фундамент под частный дом - как под девятиэтажку. Преимущество - предсказуемость процесса. Недостаток - дорогие переделки и отсутствие гибкости.
Россия: деньги решают все, но это не рынок, а поле силовых вертикалей
Российская стройка была парадоксальной: с одной стороны - премиальные резиденции, крупные бюджеты, быстрые решения. С другой - система, где качество зависит от «правильных звонков».
- Если есть связи - все легко. Если нет - ты никто. И если у кого-то связи выше, чем у тебя, ты тоже никто, - описывает Евгений.
«Это один из самых стрессовых видов деятельности. Но мне это нравится»
Стройка - это бесконечные проблемы, говорит Евгений.
- Косяки каждый день и везде. Это один из самых стрессовых видов деятельности. Человеческий фактор огромный: кто-то пришел, что-то сделал неправильно - день сломан. Но мне это нравится. Стройка - живая. Все можно переделать.
«Семья - это тыл»
В Беларуси Евгений жил в доме, который построил сам. Просторный, на 280 кв. метров, с бассейном и гостевым домом. В Москве он начинал строить одноэтажный дом на 400 кв. метров, но продал его недостроенным.
После переезда в Польшу он снова оказался в знакомой роли - строителя без собственного дома.
- Пока я сапожник без сапог, - говорит он с улыбкой.
Сейчас семья снимает чужой дом, пока под Варшавой строится свой - одноэтажный, 125 кв. метров, в районе Легионово. Но и он, признает Евгений, маловат для большой семьи, привыкшей к пространству.
- Семья - это тыл. То место, куда возвращаешься. Они дают мне свободу и веру в себя, - добавляет Евгений.
Именно поэтому дом для него - не просто объект. Это пространство, к которому он ведет свою семью каждый раз, когда жизнь переворачивается.
«Стройка - это не про бетон»
Евгений рос среди театральных людей: художников, дизайнеров, режиссеров. В юности подрабатывал в модных бутиках, мечтал о магазине одежды, ходил в художественную школу, но не закончил ее.
- Я шопоголик, - говорит он. - Мне всегда нравилось красивое, и поэтому я тянулся к художникам. Строительство - тоже творчество: ты создаешь пространство так же, как они создают полотно.
В строительную сферу Евгений попал случайно: знакомая предложила попробовать. Тогда, признается, он не отличал дюбель от гвоздя. Но быстро втянулся: изучил материалы, технологии, планировку, дизайн. И понял, что стройка - «это не про бетон, это - про видение».
- Я эстет. Я вижу пустоту и представляю, как она заполняется. Мне нравится начинать проекты и завершать их. Процесс - скучный, но момент, когда из пустоты появляется дом, - это искусство.
Если бы Евгений не стал строителем, он, возможно, стал бы художником или владельцем бутика. Но, может быть, он и есть художник - только его холсты стоят в Русце, под Легионово, во Франции и однажды будут стоять в США.